老後に賃貸住宅で暮らす場合、必要な金額はいくらでしょうか。この記事では退職後に必要となる老後資金の算出方法や資産形成方法、高齢者が利用できる支援制度などについて説明します。
目次
賃貸と持ち家を比較すると？
持ち家は財産になる
持ち家を購入するための費用は高額となることが多く、数千万円におよぶこともあります。しかし、「土地・建物という財産を入手できる」という考え方もあります。
住宅ローンの返済が進むと、経済的負担は軽くなるといえます。また、自分で住まなくても、賃貸物件にすることで家賃収入を得たり、売却して老人ホームなどの入居費用を捻出したりすることも可能です。
住居費の比較
持ち家と賃貸にかかる住居費を比較すると、次のようになります。
持ち家
・土地代と建築費
・維持管理費（修繕費や固定資産税など）
・住宅ローン返済費用
賃貸
・敷金、礼金、更新料
・家賃、（共益費、管理費）
持ち家の購入者の大半は住宅ローンを組むことになるため、月々の返済が発生します。賃貸の場合、基本的には毎月家賃（共益費・管理費）を支払います。なお、年間の住居費は年収の25%以内が適切といわれているため、ローン返済費用や家賃を収入に応じた金額にすれば余裕のある暮らしがしやすいかもしれません。
老後に賃貸住まいをするメリットは？
住み替えがしやすい
老後に賃貸住宅で暮らすメリットとして挙げられるのが、「住み替えが柔軟にできる」ということです。「しばらくはのんびり田舎暮らしをしたいが、ある程度の年齢になったら便利な都心に住みたい」などの希望がある場合、持ち家よりも賃貸の方が引っ越しやすいといえるでしょう。バリアフリーの賃貸住宅なども展開されているため、持ち家をリフォームするより費用を抑えて生活することも可能です。
維持管理の手間や費用が少ない
住宅を購入した場合よりも維持管理の負担が軽い点もメリットとして挙げられます。戸建てでは経年劣化により屋根や壁などの修繕・住宅設備の交換などが発生し、維持管理費もかさむ傾向にあります。
賃貸住宅では維持管理費は家賃に含まれている（もしくは毎月定額を徴収される）ケースが多く、戸建てより負担が少ないことがほとんどです。また、修繕などのメンテナンスは大家や管理会社が行うため、基本的には自分で手配する必要がありません。
老後に一人暮らしをする場合の必要資金などについては以下の記事で紹介されています。
老後の賃貸住まいにリスクはある？
家賃を払い続ける必要がある
老後に賃貸住まいをする際、「退職後も家賃を払い続ける必要がある」という点を覚えておきましょう。先ほど紹介した通り、余裕ある生活を送るには収入の25％以内にするのが良いとされており、退職後は生活がきびしくなることもありえます。賃貸住宅へ住んでいる限りは家賃を払い続ける必要があることを念頭に置き、老後資金の準備や生活の質も考えて物件を選ぶことが大切です。
高齢者になると借りにくくなる
老後に想定されるリスクとして、「賃貸物件が借りづらくなる」という点が挙げられます。これは単に資産の問題に限ったことではありません。
例えば、認知症で徘徊癖のある住人に対して苦情が寄せられたり、孤独死などが発生して借り手がつかなくなったりすることを懸念して高齢者へ貸すことを避ける物件も中にはあるということを覚えておきましょう。
立ち退きのリスク
長い間同じ賃貸住宅で暮らしており、老後もそのまま住み続ける予定の人も注意が必要です。築年数が経つほど物件は老朽化し、住環境にも変化が生じます。火災などで被害を受けたときや耐震基準が変わったときなどは、建て替えが必要となることも考えられます。
そのような場合、「立ち退き」を求められる可能性や、家賃の値上げが発生する可能性もあります。前述のように、高齢者になると賃貸住宅を借りることが難しくなる場合もあるため、万一のケースについても考えておいた方がよいでしょう。
高齢者が利用できる制度について
家賃債務保証
賃貸住宅を契約するときには、一般的に連帯保証人が必要となります。しかし高齢者の中には、子どもがいない・兄弟姉妹や親類と疎遠であるなどの理由で、連帯保証人を立てることが難しい人もいます。
このような人は、高齢者住宅財団の「家賃債務保証制度」を利用できる可能性があります。60歳以上の人が賃貸住宅の契約をするとき、月額家賃の35%にあたる保証料を払うことで連帯保証人の代わりに家賃債務保証をおこなうという制度です。利用には諸条件があるため、不動産店などへあらかじめ確認するとよいでしょう。
高齢者向け賃貸住宅
UR賃貸住宅が提供している支援サービスとして、以下4種類の「高齢者向け賃貸住宅」があります。
・高齢者向け優良賃貸住宅
・高齢者等向け特別設備改善住宅
・健康寿命サポート住宅
・シルバー住宅
「高齢者向け優良賃貸住宅」と「高齢者等向け特別設備改善住宅」は、バリアフリー化（床の段差を無くす・各所へ手すりをつける、など）や連絡通報装置の設置などを推進し、高齢者に住みやすい住環境と設備を整えた居室を提供するものです。
「健康寿命サポート住宅」は、散歩・外出・社会参加などを支援することで、健康な暮らしのサポートを目指す賃貸住宅です。「シルバー住宅」では生活援助員が入居者の生活を支援し、緊急通報装置などのセキュリティシステムも備えられています。
物件によっては家賃の減額制度が導入されている場合もあります。入居条件などの詳細は「UR賃貸住宅」まで問い合わせてください。
老後の賃貸住まいに必要な資金は？
収入と支出を計算
老後も賃貸住宅で暮らすために必要な資金はどれくらいの金額なのでしょうか。それを知るためには、老後の収入と支出を試算する必要があります。老後の収入は主に年金、支出は「毎月の生活費と家賃」と考え、それぞれ退職後から亡くなるまでの合計金額を算出することとします。
以下に収支計算例を示します。
年金月額：20万円
生活費：22万円
家賃：月12万円
退職から亡くなるまでの期間：27年 とすると、
収入の合計：20万円×12カ月×27年＝6,480万円
必要なお金：（22万円＋12万円）×12カ月×27年＝11,016万円
退職までに準備する金額：収入の合計－必要なお金≒4,500万円
退職までに必要な資金を貯蓄する
上記の計算結果から、不足分を補うためには退職までにおよそ4,500万円を準備する必要があることがわかります。退職時に退職金収入がある場合はその差額が準備資金となります。
同例で、退職金額別に「退職までの準備金額」を試算すると次のようになり、状況に合わせた貯蓄計画や老後の生活見直しなどの対策が必要となることが考えられます。
・退職金がない場合：4,500万円 （4,500万円－0円）
・退職金が2,000万円の場合：2,500万円 （4,500万円－2,000万円）
・退職金が3,000万円の場合：1,500万円 （4,500万円－3,000万円）
50代からのマネープラン
50代からの老後資金形成には、定期預金・投資信託・公社債購入などさまざまな方法があります。ある程度まとまった資金がある場合は、一時払い終身保険などを利用して、資産形成と同時に万一の保障を得ることもできます。
これらの金融商品を適正に組み合せ、運用益をねらいながら着実に資産を増やす、「ポートフォリオ」を重視した資産形成がおすすめです。
投資信託やポートフォリオについては以下の記事に紹介されていますので参照してみてください。
まとめ
引っ越しが容易で維持管理の手間も少ない点がメリットといえる賃貸住宅ですが、退職後に年金のみで暮らそうとすると資金が不足する可能性があります。必要金額を知り、不足分を貯蓄などで補うことが大切となるでしょう。また、賃貸住まいのリスクや高齢者が利用できる制度などを知っておくことで、老後の生活設計がしやすくなる場合があります。資産計画と合わせて確認してみてください。
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